中国证券报：近年来，我国不断强化公募REITs政策支持，将公募REITs定义为国家盘活存量、扩大有效投资的重要政策抓手，不断完善基础性制度，并引导民企等各类市场主体积极参与。公募REITs产品自推出以来，保险、银行等机构投资者积极参与，有些产品认购倍数接近100倍，获得投资者高度认可。
截至2024年1月底，证监会已批准注册40只首发和扩募REITs产品，其中已发行首发项目30只、扩募项目4只，资产范围覆盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房和消费基础设施等多种资产类型，募集资金超过1000亿元，重点用于科技创新、绿色发展和民生等补短板领域，回收资金带动投资的新项目总投资额超过5700亿元，资产类型逐步扩展、市场高质量扩容，规模效应、示范效应日益凸显。
降低企业资产负债率
我国是基础设施建设大国，经过多年投资建设，在基础设施等领域形成了一大批存量资产，为推动经济社会发展提供了有力支撑。据统计，全国基础设施存量资产高达150万亿元，商业地产存量资产规模约为44万亿元。
近年来，我国REITs市场持续稳健发展，但试点启动至今近四年，市场体量仍相对较小。作为支持基础设施领域发展的金融创新工具，REITs市场发展空间广阔。据测算，目前REITs市场潜在规模约10万亿元。
杨宗儒介绍，基础设施REITs是一种标准化可流通、专注于投资不动产、坚持高比例分红的金融产品。与传统融资方式相比，REITs产品更加契合重资产持有型基础设施企业的战略发展需要，是股票和债务融资的有益补充，对提升基础设施运营管理水平、降低政府债务风险及企业负债水平等具有重要意义。
首先，基础设施REITs能够盘活存量资产，提升估值水平，充分释放优质基础设施资产的市场价值。同时，通过引入市场化机制进行精细化运营管理，还能促进基础设施资产提质增效。
同时，与传统债务性融资手段不同，REITs不存在还本付息安排，分红取决于底层资产收益情况，不依赖主体增信而更加注重存续期资产的运营管理，属于权益融资工具。
此外，通过发行REITs能够降低企业资产负债率，有效化解信贷市场的期限错配和高杠杆风险，有利于提高金融体系的韧性，降低系统性金融风险。
杨宗儒还表示，REITs收益与风险介于股票与债券之间，既能享受来自基础设施资产稳定的现金分红，又能享有不动产增值带来的收益，具有中等收益、中等风险的特性，适合长期持有并获取稳定分红回报。
进一步完善市场体系
杨宗儒说，应加快市场化改革，进一步完善市场体系，稳步扩大REITs试点范围，更好助力经济高质量发展。
一是进一步扩大试点范围。丰富REITs底层资产类型，研究推动试点范围拓展至新型基础设施领域，加快推动更多领域的示范项目发行上市。
二是加强运营管理能力建设。积极支持产业运营、机构投资者、大型基金等多元主体合作组建专业化运营机构，对基金产品、底层项目运营和资产扩募等实行一体化运营管理。完善REITs激励机制，强化资产管理人业绩考评约束，探索推动针对REITs运营能力的外部评价机制，完善REITs激励机制，提升基础设施运营收益。
三是推动产业整合。不断健全完善更加高效顺畅的综合推动及协调会商机制，统筹解决REITs发展涉及的项目合规、国资转让等共性问题，保障常态化项目供给。加强对REITs产业逻辑的研究，鼓励产业整合，提升整体运营效率。
四是优化发行审核机制。探索以注册制改革为方向，不断优化完善审核机制，实现发行审核公开化和透明化，明确市场预期。减少行政管制，还权于市场，突出以信息披露为核心，相关主体充分披露投资者作出价值判断和投资决策所必需的信息，投资者自主判断投资价值、作出投资决策。
五是健全多层次REITs市场。探索权益型私募REITs试点，推动公募REITs、私募REITs、Pre-REITs协同发展，完善各阶段包括资产准入、管理模式、治理机制等核心制度。畅通从Pre-REITs培育孵化、私募REITs阶段性盘活、公募REITs资产上市、REITs扩募再融资的渠道机制，形成契合各类不动产、不同发展阶段、互留转化通道的梯队市场。
六是加快REITs专项立法。加快出台REITs管理条例，构建符合REITs特点的发行、上市、交易、信息披露等制度安排，进一步简化产品结构，发挥产业方积极性，提升REITs治理效能，保障REITs市场长远稳定发展。
